RÖPORTAJ: Naime Keçeci: Gayrimenkul Uzmanı Hasan Çiftçi, gayrimenkul piyasası, imar planları, kira ve konut fiyatlarına ilişkin Ajans Balıklıgöl Haber Müdürü Naime Keçeci’nin sorularını yanıtladı. Çiftçi, özellikle Şanlıurfa’daki yapılaşma, fiyat artışları ve sosyal konut projelerine ilişkin dikkat çeken açıklamalarda bulundu.
“Konut fiyatları ve kiralar neden gelir artışının çok üstünde yükseliyor? Bu denetimsizliğin sorumluluğu kime ait?”
“Özellikle yaşadığımız pandemi, deprem ve selin etkilerini hâlâ gözlemleyebiliyoruz. Pandemiyle birlikte olağan gelişmeler bazı ezberlerimizi bozdu. Bunlardan biri de gayrimenkul oldu. Önce para basımı gerçekleşti, ardından kontrol altına alınamayan bir enflasyon başladı. Bu enflasyon neticesinde kiralara ve gayrimenkule erişim zorlaştı.
Son 1-2 yıldır ekonomide iyileştirmeleri görsek de temel sebep pandemi, deprem ve özellikle Şanlıurfa’da etkili olan sel felaketidir. Bu süreçler gayrimenkule ve yatırıma ulaşımı zorlaştırdı. Şehrimizde ve ülkemizde çok ciddi artışlar oldu, halkın alım gücü bunun altında kaldı.”
“Müteahhitlerin artan maliyetleri gerekçe göstermesi fahiş fiyat artışlarını meşrulaştırır mı? Fırsatçılık var mı?”
“Hayır. Müteahhit tamamen bir hizmet veriyor ve bu hizmetin içinde yaklaşık 450 kalem maliyet var. Akaryakıt, petrol, cam, elektrik, su, doğalgaz ve benzeri kalemlerin yarısından fazlası yurt dışı kaynaklı.
Bir imalat yapılırken daha konut bitmeden cam ürününe yüzde 30, kapıya yüzde 40 zam geliyor. Her gelen zam müteahhite ciddi bir külfet. Müteahhit bu külfeti minimum düzeyde konuta yansıtmak zorunda kalıyor. Bu yüzden gayrimenkul şu an pahalı gibi görünüyor ama maliyet gerçeği ortada.”
“Sosyal konut projeleri neden ihtiyacı karşılamıyor? Gerçekten dar gelirliye mi hitap ediyor?”
“Son dönemde şehrimizde Aşık Öğütçü imar planı içerisinde yapılan sosyal konutlar henüz tam teslim edilmedi. Bu nedenle halk henüz o konutlara ulaşamadı.
Özellikle TOKİ ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı projelerinde TOKİ’ye verilen imtiyazlar yereldeki serbest müteahhitlere verilmedi.
Bizim kat karşılığı oranımız yüzde 40 civarında değişirken, TOKİ kendi arazisi üzerinde konut yapıyor. Arazi maliyeti yok. Bu nedenle maliyeti bizimkinden çok daha düşük. Deprem yönetmeliğine uygun yapılıyor ancak işçilik özel sektör müteahhitleri kadar detaylı değil. Özel sektörde işçilik daha kaliteli ve kullanılan ürünler daha verimli. Serbest piyasadaki müteahhitlere bu noktada haksızlık yapıldığını düşünüyorum.”
“Emlak sektöründe kayıt dışılık, şişirilmiş ilan fiyatları ve sahtecilik yeterince denetleniyor mu?”
“Son bir yıldır çok ciddi denetimler var. Artık bir ürünü ilana koyarken e-Devlet üzerinden mülk sahibinin onayı alınıyor. Satış izni tamamen mal sahibinin yetkisiyle veriliyor.
Ayrıca odaların düzenlediği sistemlerle mükerrer ilan girilemiyor. Mülk sahibi istediği kişiye yetki verebiliyor. Bu hem fiyat şişkinliğini azaltıyor hem de kayıt dışılığı engelliyor. Şu an ciddi bir kayıt dışılık oranı yok. Esnafımız vergisini ödüyor, iskanını alıyor ve depreme dayanıklı konutlar üretiyor.”
“Şanlıurfa merkez ilçelerde son dönemde ne gibi değişiklikler gözlemliyorsunuz?”
Eyyübiye:
“Eyyübiye gecekondu bölgesi olduğu için ciddi konut projeleri yok. İmar projeleri bitişik nizam olduğu için müteahhitler daha çok gecekondu tarzı yapılar yapıyor. Belediyenin ve bakanlığın burada önlem alması gerekiyor. Depreme dayanıklılık daha sık test edilmeli. Projeli ve imarlı sahalar artırılmalı. Bu konuda Eyyübiye Belediyesi’ni yeterli bulmuyorum.”
Haliliye:
“Haliliye hem kırsal hem merkez eski Urfa bölgesini içinde barındırıyor. Süleymaniye, Sigorta ve Devteşti bölgelerinde yapılan imar planları bitişik nizam olduğu için çok sağlıklı değil. Yeni bir Süleymaniye oluştu diyebiliriz.
Konuklu ve Kısas bölgesinde tarım arazileri imara açıldı. Bu büyük bir hata. Tarım arazilerine konut yapılmamalıydı. İmarı açan belediyedir; müteahhit imar verilmeden yapı yapmaz. Bu konuda Haliliye’yi sorumlu buluyorum.”
Karaköprü:
“1992 yılında yapılan imar planı verimli değil. Diyarbakır’la aynı dönemde yapılmış ancak çıkmaz sokaklar, bağlantısız yollar, düzensiz emsaller var. Bir yerde 5 kat, bir yerde 10 kat yapılaşma mevcut.
Yapılaşmanın yüzde 60-70’i tamamlanmış durumda. Eski plan sınıfta kaldı diyebiliriz. Ancak Aşık Öğütçü bölgesindeki yeni imar planını verimli buluyorum. 75, 50 hatta 100 metrelik yollar var. Karaköprü diğer ilçelere göre daha planlı ancak eski yapılaşmada çarpıklık gözlemleniyor.”
Gayrimenkul Uzmanı Hasan Çiftçi, hem maliyet artışlarının hem de geçmiş imar kararlarının bugünkü fiyat artışlarında belirleyici olduğunu ifade ederek, özellikle planlı şehirleşme ve doğru imar politikalarının uzun vadede piyasayı dengeleyeceğini vurguladı.
Yorumlar
Kalan Karakter: